当前“房住不炒”仍是楼市主基调，各地全面落实因城施策，今年已有30多个城市出台公积金政策，多地政策有所收紧，对此，如何看待我国楼市的发展趋势？

今年，楼市总基调仍将保持高位平衡，因为去年底的国家会议，明确了“稳地价、稳房价、稳预期”，这是今年楼市长效机制的目标。所以，也别担心市场会明显下行，尽管疫情冲击比较大，但国家政策在对冲，比如货币宽松、房企融资宽松、债务延期等，这对市场的托底和支撑力度还是有的，比如像深圳和上海市场，因货币宽松，已经开始回升了。当然，除了热点城市外，整体上也不会明显上涨，因为各地刺激政策都被叫停，“一日游”了。疫情之后，楼市在扩内需方面的作用有所强化，各地的政策主要在供给端纾困，增加供地，目的是实现行业和市场稳定。各地不能刺激，但增加了优质地块供给，溢价率反弹，目的是稳定市场预期，同时也给各地政府提供了财源。近期，国家会议不再强调“因城施策”，意在告诫地方不能刺激，有国家的货币宽松，市场趋稳趋势不改。当然，热点城市都要打造都市圈，搞互联互通，责任还是比较大的，所以楼市也会上升，但不会大涨。

做预测的，并不比做天气预报的准多少。所以也只是谈谈我自己的看法。

房地产的发展有其自身的规律，分为短期和长期两个视角来看。

短期视角：房住不炒仍然是主要的调控方向，短期内房价保持稳定是关键，不能过快上涨，也不能大幅下跌，保持稳定是目标。这其实涉及到政治、经济、金融、社会、舆论等方方面面的影响。

而短期恰恰也是可以发挥调控作用的领域。

长期视角：从长远来看房地产投资是对抗通胀、财富保值增值的优质工具。

①从美国、英国、德国和加拿大等发达国家过去三四十年的经验数据来看，剔除通胀房价仍然保持5-8倍的增长，年化增长率高达14%，这其中还不包含使用杠杆。

受疫情影响今后两年房价走势如何，会不会像2003年非典之后出台政策救市呢？我们来做个对比：

1、当年和现在的经济体量不同，2003年中国一季度GDP的增长速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢复到11%，非典疫情整体并没有影响中国经济整体趋势。2020年中国GDP总量水平已达到100万亿，整体的抗风险能力和当年完全不可同日耳语，疫情只是短期的抑制了消费需求，

2、房地产市场所处的发展阶段不同，而如今房地产企业可以借助线上售楼处、VR看房、中介一对一服务等营销方式，

虽然目前各房企纷纷降价促销，开发商很可能降价卖房，但窗口期不会很长，一旦疫情结束，极可能会出台宏观经济方面的政策，那么今后两年房地产企业预测可能会大幅度反弹。

未来楼市发展趋势，到底是继续回调还是逆势升温，这个问题，可以分三大部分来看：

收紧调控最引人关注的当属深圳。今年3月份，深圳楼市突然火热，就连喝茶费等炒作乱象都出现了。对此，央行、银保监会都先后表态，要严控资金违规流入房地产市场。同时，为了遏制炒作行为，深圳已经连续发布通告，严打“喝茶费”，否则将采取暂停网签等处罚措施。近日，深圳住建局又表示，官方已准备了很多手段来应对房价上涨，比如在房产交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段。

如果说深圳是“被动式”收紧调控，那么曾经重度依赖房地产的海南则是主动再次升级了调控措施。4月28日，海南省住房和城乡建设厅表示，要继续严格执行“全域限购”等政策，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样。同时，还表示新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。因此，无论深圳还是海南，收紧调控的信号都十分明显。

日前，国家统计局日前发布了4月份全国70个大中城市房价数据情况显示，新房、二手房上涨城市的数量达到了50个和37个，比上个月分别增加了12个和5个。具体来看，新房方面，一二三线城市房价环比涨幅分别为0.2%、0.5%和0.6%；二手房方面，房价环比涨幅分别为1.1%，0.4%和0.2%。由此可见，房价开始呈现了稳中略涨的态势，楼市的确出现了回暖。

当然了，除了数据上的回暖以外，一些地方出现的放宽落户限制政策，客观上将给房地产市场带来了新机遇。比如，济南，重庆、浙江、沈阳、南昌等城市已经放开了落户的限制，这已经是大势所趋。

一边是收紧调控，一边是略有回暖，未来楼市怎么走？