杭州土拍突然降温，城市之星地块、艮北新城地价纷纷下跌, 你怎么看？

过完年，剧组又忙碌起来了。

资金到位。

剧本到位。

演员到位。

导演到位。

开拍…

突然，上面放话了，不准拍忽悠戏。

拍到一半的，赶紧叫停，理由就说电脑故障。

还没拍的，赶紧连夜改剧本。

真是一出好戏。

这篇报道本来就是用来抓眼球的，俗称标题党！

首先我们要来认识土拍的位置和土地性质。

城东新城确实是改善供应量较大的板块，也是属于主城区范围，城东的行情一直不代表杭州的主流行情，厮杀较为激烈，销售价格涨幅也一直低于其他板块，具体原因何在？

城东新城打造成为钱江新城延伸的概念由来已久，但是亮点陈乏，最为不利的因素在于杭州火车东站在此，杭州火车东站限制了城东艮山，九堡区域的一系列规划发展和打造，土地很多也不属于杭州市国土局管辖，属于铁老大的地！当地杭州政府说白了做不了主，这样的区域，对于任何城市规划来说就是致命的，因为控制条件太多，尤其是住宅用地，打造难度较高，比起其他区域，开发商的热度会受到影响。

对于住商结合用地而言，如果在杭州生活的人，会比较清楚杭州商业开发量是巨大的，去化的难度不是一点两点，因为杭州有其他城市没有的城中村留用地开发政策！不清楚的可以百度下。

所以但凡开发要求中商业比例超过30%，开发企业就必须慎重！何况50%？！盲目开发很有可能商业部分去化缓慢，严重拖累住宅开发的利益获取，招拍挂环境下商业土地获取的成本远高于留用地获取，而杭州又恰恰充斥着大量的留用地项目，均为商业用途！

但是我们也不能无端地认为本次土拍就是土地市场的冷却，只能看成是开发商对于住商结合用地和城东新城的冷静，而且本次开发土地很可能是前期开发商钩地的产物，即提前锁定地块，和政府定价交易的结果，政府对于地块的定价是基于开发商的前期沟通来设定的，然后再引入竞争者也可能是合作者来参与土地摘牌，并达成各方妥协的价格。

所以我们会看到杭州接二连三发生过的情况，拍低的，政府收回，重新调整规划要求，然后上调土地价格后在市场升温通道上再次出让，发挥土地出让更大的出让效益，对于土地而言，当地政府做的是一门生意。

所以如果只是以土地溢价率来看市场，只能说明看了个表面，认真的话可以把5年内城东新城其他土地拍卖的底价和成交价格拉出来，就可以清晰的看到，其实土地价格一直在上涨，溢价率只是一个给到外界的障眼法而已，因为后面土地的定价被拉高了，涨幅当然就小了。

说了好多内部的表达，希望不会引起业内的不快！

1360亿，杭州半年度土地出让金历史第二，但地价还是跌了, 你怎么看？

没看到杭州地价跌。

你说的是平均地价吧？

这个数据只能说明土地供应的结构。

如果平均地价下降了，说明中地价的土地供应比例增加。

这样也符合杭州城市发展的实际情况。

杭州核心城区土地越来越少，土地供应以近郊为主。

杭州萧山市北东楼面价2万+，南站地块均拍到自持比15%以上, 你怎么看？

说明开发商对这两个板块的认可度不低。

萧山市北是萧山融杭的第二步，承接了整个城东的外溢。尽管目前配套配套并不齐全，但是未来依托钱江世纪城和奥体，生活还是比较方便的。萧山市北的预期是绝对美好的。另一方面，目前板块高层单价大概在3-3.8w之间，此次拍卖楼面价2w多一些，对开发商来说这个价格空间还是有利可图的。

萧山南站折合楼面价也达到2w+源于南站这个枢纽。南站对于萧山的地位对标的是东站在城东的地位。是否能达到这个高度，我们拭目以待。

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一块都没封顶，住建部预警地价波动较大城市后，杭州土拍也稳了, 你怎么看？

年前，各种凉凉。

年后，突然大热。

剧情转折得没有一丝缓冲。

上面一发话，还没开拍就封顶的，电脑故障了。第二天再拍，价格正常了。

一片叫嚣小阳春的，忽然个个都理性了。

你问我什么情况，我也不知道啊。