山东东营：二手房价低难卖，怎么才能快速变现？

作为一个长期关注东营房产市场，并在东营市区有两套住房，我来说二手房市场疲软的真实情况，并给出快速成交的方案。

一、东营市目前新房和二手房存在较大的价格差。2017年以来，东营市新房价格一路攀升，从5000多元一路上升到10000元左右。东城区域，新房价格极少数位置偏远的小区，开盘价可能在9000元左右，东城中心地段，都在万元以上了。与此同时，无论东城还是西城的二手房，虽然挂牌价也水涨船高，，但是除了学区房，二手房的真实成交价却明显比2018年以前低。

二、东营二手房处于有价无市状态。（请注意我的前提，我不讨论学区房；由于东营特殊的油田和地方都有房产，并且油田房产的特殊性，也不在我的讨论范围。）本人朋友，在西城有一套110平的房子，带有25平车库，位于西城淄博路繁华位置。2007年购买时，总价30万元。由于要去外地生活，想卖掉这套房产，2018年3月份开始挂牌75万，先后有几个中介来看过房子，然后一直没有任何人来看过房子。一年多来，他每隔几个月主动降价一次。目前65万依然无人问津。

三、为什么二手房不受待见。议朋友房产为例。110平，25平车库，60万。房价其实不到5000元。他的房子周边新开盘房，毛坯7800元。位置一样，新房总价比二手房多3000元。问题在哪里？这就是购房人的心态：即便是位置相同，如果90万能买个新房，我就不要60万买个旧房。这三十万的差距并没有吓到那些购买新房的人。如果差额在50万以上，估计二手房就有需求了。那问题是，二手房降价还是新房涨价？目前看来就是都不好实现。

四、如何快速成交二手房？东营的房价形式与全国规律一致。目前二线城市二手房已经降价一段时间了，济南新房价格不敢涨价不敢降价。东营的房产走势也会步济南的后尘。现在就是二手房的相持阶段。想快速成交，如果急需用钱，就一次性降价到底，比别人降价多一些；不着急用钱，我看还是留着吧，等过几年再说。

　 房住不炒，是国家的政策，今后只要国家不出台刺激政策，房价阴跌趋势不会变。东营的二手房，会车需跌一阵。

2年限售期已满，二手房源增多房价有可能下跌吗？

不要被满眼的数字和政策迷惑。看你所在的城市，人多房少还得涨，人少房多的必定要跌，这是最基本的经济规律，可以人为控制一时，不可能长久了。限售各地政策不同，有的2年，有的3年有的5年。放开后必定有大量房产入市交易。涨跌就看供需了。跌到什么程度，就看今年房产税细则了，各地征收情况不同。

限售期其实是防止炒房的一个手段，在2015年很多人发现房价上涨，就开始通过资金对二手房进行炒作，助推了房价上涨。为防止这部分人继续炒房，就出台了这样的政策，由于这些资金都有成本，所以不能承受长时间的投资，就都退出了炒房领域，现在的解禁房，刚需为主，两年解禁就卖的没有必要，二手房最好在10年后进行升级，自住是最好的提升自己生活质量的方式。

限售2年期限到影响其实并不大，现实交易中真实有成交的二手房都是有买过来二三年以上的，因为购买未满二年至五年不等的（因各地方的二手房交易税费而定）房子交易会产生增值税，很多城市房子购买满二年再卖时就可免增值税，加上这二年很多城市的一手楼限价很严格，二年前购买的价格加上税费供楼等成本现在卖并没什么可赚的价格空间甚至可能还是亏本的，即使现在2年限售的期限到了但没有利润空间自然多数人都不愿放卖。现在可以说是绝大多数的城市基本上差不多情况是一手楼市场成交活跃（但很多城市有限价），二手楼很难成交（首付高，税费多等）。没钱赚亏本卖除了个别一些急钱用的外大家都不肯卖。即使满五年都没用别说2年期限到了。

随着2019年4月份，厦门、福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等十个地方的限售令已到期，这些城市两年前限售的房产将可以入市流通。引发了网友们的大力征讨，一种网友说房价会大跌？还有一部分网友说房价是上涨？说句大实话，我也非常的希望房价降，讲的非常的多，这样我就可以买一个属于自己的真正的小窝，不必在来租房子，成为“漂”的一员。但是我想说的是，就算二手房源增多，大跌是不太现实的。我记得我前段时间也写了一个问答，当中我也就说过，房地产是第三产业，国家从2008年至2018年，房产行业占GDP比重是一路上涨，现在国家还在依赖房地产，如果真的出现的大跌的情况下，可能会出现全国的经济危机。

房产引发的金融危机

一.美国：2008年的金融危机，我们到现在应该还记忆犹新，当时所引发的危机给我过造成了不小的影响。而当时美国就是因为一次房地产市场泡沫，产生的一连串连锁反应，直接导致了影响全国。

二.日本：

摘要：

　　从疯狂到崩溃：日本地产大泡沫：1）1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌；2）泡沫破灭前，城市间分化加剧，大城市涨幅明显大于小城市；3）泡沫破灭后，日本房价普跌，但初期大城市跌幅更大，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市跌幅仅19%；4）相对于股价，泡沫破灭后，房价下跌速度要慢得多，日本总体住宅用地价格1992-2000年间累计跌幅仅21%。就这一次的危机直接导致了日本长达30年的经济低迷。

在接受了两场房产引发的经济金融危机。我们国家也是肯定有所准备，也不会让其发生这样的事情。

中国房2016年-2019年地产政策

我们在大概了解，从2016年的经历“去库存”，房价疯狂涨到2017年又出现的“房住不炒”，到如今2019年的“稳预期，稳房价，稳信心”，房地产现在的平稳。在其国家在房地产市场颁布这三年的政策变换中，我们就可以看出来，国家政策在其2018年下半年开始就一直压制房价，使其不不能在快速增长和直接暴跌，到如今2019年房地产市场逐渐回归平稳。

2年限售到期城市二手房房价变化

我们就简单看看国家实施一城一政策的二手房行情

我们从其图中可以看到，广州4月份二手房环比上月下跌1.1%，但同比去年上涨3.33%，房价处于小幅度的跌幅，而没有出现大幅度的。而厦门和福州分别是环比上月是上涨，但同比去年下跌，也是比较稳定。

从其上，我们也可以分析出，2年限售令到期之后，根据不同城市的政策，都会有或多或少的跌幅，而不会引起过快的增长和暴跌。而限售令的到期，增加了一批二手房市场房源的出现，对于现在的刚需客来说是最好的买房时机。

价差超10倍！“深圳都市圈”二手房价出炉，哪些板块值得捡漏？

深圳二手房价格分化有不少差别，最好板块还是地段，地段再地段 。。。南山中心区，南山前海片区，再来就是福田商业区，更重要的是，周边片区要成熟，大百货公司，大商场，交通地铁公交车，公园等。

北京二手房价下跌13%，还会继续下跌吗？

还会跌。

我说三个数据。一个是房贷，一个交易量，一个是共产房和租赁房。

截至1月28日，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约1030套，预计全月成交套数为1200套，而去年同期则为2430套，同比减少五成以上。

与2017年1月份150亿元的成交额相比，2018年1月份成交金额目前仅为75亿元，同比降少五成左右。同时，这一金额是本轮房地产低迷周期中的低点，也是最近三年的最低值。

北京新房2017年全年成交金额比2016年减少了近1000亿元，市场低迷期还在持续。

1月26日，北京银监局发布消息称，通过督导辖内银行业落实房地产市场调控政策，2017年北京地区个人住房贷款1至4季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元，呈现明显下降趋势；全年个人住房贷款增量占同期各项贷款增量的比重同比下降23.0%。

自“317”调控以来，2017年北京房产交易量整体呈现明显下滑趋势，新房、二手房均遭遇“腰斩”，成交量仅为2016年的一半。数据显示，北京二手房均价接连9个月下跌。这说明，全面限购从需求端着手迅速平抑房价已初见成效，“房住不炒”的理念已逐渐落地实施。

“北京未来5年内将建设50万套租赁房，主要通过集体建设用地安排。同时，北京市今年计划分配公租房1.5万套，同时竣工1.1万套。”日前，在北京市十五届人大一次会议召开的新闻发布会上，北京市住建委副主任邹劲松透露。

二手房价降：阜阳5成二手房下跌, 你怎么看？

老破小.最终的命运是降价销售.要不就烂手里

.想想有些老房子已经二三十年了.当年饭房子放到现在已经是破旧不堪.也是老城区.破烂不堪.现在基本都是往新地发展.老破小的房子注定没未来

感谢邀请回答这个问题，对于阜阳的房价和房产问题已经写了很多了。相信关注我的朋友应该知道我的观点，尤其是二手房市场来说尤其是依赖刚性需求的，需求不足的情况下，投资者急于出手肯定会降价处理。借此机会简单谈谈对于阜阳二手房下跌问题的观察。

根据媒体报道的数据显示，5月份到现在有接近5成的二手房价下下跌，但是因为三四月份土拍价格高升的影响，二手房的均价已经开始有所回升了。不难看出，很多投资者都将土拍价格上涨作为房价上涨的依据。借此机会简单谈谈我的观察。

第一、个别土拍价格的上涨不代表所有的土地价格上涨，高溢价拿地的房地产商都是第一次进驻阜阳。很多阜阳的朋友当看到我的文章的时候都会以三四月份某几块土地溢价率高来进行反驳，不可否认在3月份弘阳地产以4.6亿摘得安徽阜阳宅地，溢价率45.96%；融创集团以总价约7.08亿元，溢价率31.2%拿下土地等。这些消息被很多阜阳房产投资者作为房价还是会持续上涨的理由，但是实际情况真的如此吗？一个很简单的相同点，无论是融创还是弘阳，都是2019年第一次进入阜阳市场，尤其是弘阳是今年才开始进入安徽房地产市场。大家有没有感觉到这两个开发商打响第一枪的意图很明显（个人感觉是给地方面子更说的过去）。

第二、4月份土拍火热的局面已经有点难看了（基本都是本地房地产企业竞拍所得）。媒体热议的热门地块城南海洋馆地块，最终是被祥源地产竞得，城南新区2宗商住地块，分别由中环、新华以24.3亿元竞得；给大家需要分享的是，无论是祥源、中环还是新华都是安徽本地企业，而且主营业务并不是房地产开发。尤其是城南海洋馆地块负责开发的阜阳城南祥源开发有限公司成立时间是2019年3月6日！！至于有没有猫腻，大家自己去做判断吧。

第一、一般新建商品房的出售价应该楼面均价的3倍左右。按照这么高的溢价率来计算房价均价的话，5993元/平方米和4920.49元/平方米来计算，这两块土地最后商品房的价格应该在1.5-1.8万左右。已经超过了合肥目前的房价均价，你认为这么高的房价合适吗？

第二、阜阳二手房有价无市是肯定的，二手房价甚至带动新建商品房价格下跌也不是没有可能。图上所示是2019年6月份到现在的阜阳二手房价走势图，可以看到均价一路下跌，根本看不到止跌的迹象。或许在一些位置特别好的区域房价还是有些坚挺的，但是对于大部分区域来说因为本身购买力需求不足，房价难以稳定已经是事实。甚至个人觉得长期下去，阜阳二手房会拉低新建商品房的售价，接下来就是各个开发商对于阜阳的土地热情不再。

第三、阜阳这样的三四线城市2019年维持房地产市场稳定估计都是大问题。看过我文章的朋友应该知道阜阳房价暴涨的原因，在人口流失250多万，产业实力不强的情况下，这种局面是很难改变的。地方为了发展高负债运营是必然，这也是为什么要加快土地出让的根本，因为地方也要还银行贷款啊。如果房地产企业对于本地的市场有信心还好，一旦没有那么可以毫不客气的说，阜阳的财政将会巨大问题。

二手房价大幅下跌之后，新房价还能不降吗？

就二手房目前来看，首先没有出现大跌，楼市调控政策出台以来，各地楼市调控就不断加码，以限购、限贷、限价、限售、限商为主流的楼市“减法”不断演化。新建住宅市场受到波动同时，二手房市场也出现大变化。

随着3月楼市成交数据纷纷出炉，一个“真相”也随着这些数据逐渐浮出水面，那就是：二手房市场表现强劲！

2019年一季度以来，二手房房价从下跌到上涨，但涨幅稳定，房价依旧平稳；二手房成交量也不断增加，在3月份更是出现集中性爆发增长。

但稳房价、稳地价、稳预期的政策依旧还在影响楼市，楼市整体是否回暖还需继续观察，但面对限价限购等政策，刚需购房者和改善型购房者购房需求仍是需求，成交量回暖趋势可能会持续。

一、核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。

二、北上广深等一线城市二手房成交量出现了环比大幅度增加。

三、二线城市二手房成交量明显增加，多项指标正向好。

二手房房价止跌回升 涨幅稳定房价平稳

2019年一季度，北京、上海、广州、深圳等核心城市二手房房成交量明显增加，二手房价格经历了由跌到上涨的回暖阶段，二手房市场逐渐回温并朝着回暖的阶段进展。房价不断回升，但涨幅相对比较小。

二手房房价确实在2019年一季度出现回暖现象，但价格趋向微涨，涨幅比较平稳，二手房房价依旧处于平稳趋势。

由于稳房价、稳地价、稳预期的政策调节，限价政策一定程度上稳定了新建住宅的上涨区间。二手房价格上涨过大，房价过高，购房市场则将导流至新房市场。

先要分析二手房大幅下跌的原因。

第一，由于新政税费的增加，造成大跌。那是政策为抑制购房上涨预期产生调控效果，那新政同样会影响到新房销售，那么看开发商对未来行情的预判，看涨的话，新房价格坚挺，资金实力好的挺过冬天，差的就会被洗牌。如果行情看淡，开发商则会为了回笼资金促销降价。

第二，由于购买力与房价上涨严重脱节突破临界点，那新房旧房竞相抛盘，形成踩踏行情，行业进入萧条期。

第三，之前由于政府控制新房备案价造成一手二手房价倒挂后，行情趋稳时产生二手房大跌则是正常的价值回归过程，新房行情反而会有起色。

个人愚见，欢迎讨论！

我们这边二手房可没下跌，别的地方不知道了。我们这除了房子高价以外，没有啥可干的，年轻人一般的都不回来了，再过几年，就剩公务员，教师，医院，有年轻人了，其他的都是中老年人了，不知道以后咋发展。收入低，房价高，直接把年轻人给挤走了。

说句实在话买二手房比买一手房靠谱一百倍，第一，二手房是实实在在的存在，不会发生所谓的烂尾房或开发商诈骗逃跑，第二，二手房质量肯德基摸得着，不会出现交房后才发现是豆腐渣工程，第三，二手房普遍比所谓的一手房便宜……二手房比较靠谱。

我虽然不是专业的，也不是高大尚的专家，但我确实是经历了，见证了房子的很多的事情，而且这些事情确实是发生在，像我一样的普通人的身边。

房子的涨跌，大家不要去讨论，只要你需要房子，就买，看好了马上去买，不要去犹豫。

每个城市不一样，所以每个城市的房价也不一样。

网络上，现实里会有一部人，看跌，崩盘，他们希望房子不值一分钱，这群人，无论房子怎么涨跌，都不会置业的。在买房的时候，一般开口，就问售楼员，房价还会跌，你这房子，我回去考虑一下。注意哈，回去考虑下的人，大部份从2008年到2019年考虑的客户，都没有买到合适的房子。

甚至他们觉得所有的房子都不好

人是有贪念的，有欲望的，如果房子人人都会轻松的买下来，按目前的情况，会大乱，人人都去住别墅了，哪有那么多的别墅呢？

社会在进步，人类在发展，想买房子，不要总想着房价，按自己的能力去买，买了总比没买强。

如果你在现实里是卖西瓜的，卖5元一个，差不多吧现在这个季节，也许一个会是10块钱。别人说，你这瓜太贵了，5元一个，以前西瓜，5毛钱能买俩个，请问，你能5毛钱2个瓜卖给他吗？

所以别总想着房价回到以前，这不现实的。

平安健康最重要……